Аренда помещений и обычные цены

Вопрос: Предприниматель – плательщик НДС планирует сдавать в аренду части торгового комплекса разным арендаторам по разной цене за 1 кв. м. площади. Не доначислят ли ему впоследствии НДС, исходя из уровня обычных цен арендной платы за метры «подешевле» при налоговой проверке?

Вопросы, связанные с арендой помещений в первую очередь регулируются нормами гл. 58 (ст. 759 – 797) Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ). Согласно ст. 759 ГКУ «по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок». То есть передача имущества в аренду возможна только на платной основе. Арендная плата – фиксированный платеж, который арендатор (наниматель) уплачивает арендодателю. Если помещение находится в частной собственности и предоставляется в аренду предпринимателем, а не гражданином, то размер арендной платы устанавливается в договоре по усмотрению сторон.

При определении базы обложения НДС от сумм арендной платы предпринимателю не следует забывать об обычных ценах.

Согласно п. 4.1 ст. 4 Закона Украины от 03.04.97 г. № 168/97-ВР «О налоге на добавленную стоимость» (далее – Закон № 168) «база налогообложения операции по поставке товаров (услуг) определяется исходя из их договорной (контрактной) стоимости, определенной по свободным ценам, но не ниже обычных цен…

В случае если обычная цена превышает договорную цену на такие товары (услуги) больше чем на 20 процентов, база обложения НДС операции по поставке таких товаров (услуг) определяется по обычным ценам».

Для определения обычной цены п. 1.18 ст. 1 Закона № 168 отсылает нас к п. 1.20 ст. 1 Закона Украины от 28.12.94 г. № 334/94-ВР «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.97 г. № 283/97-ВР (далее – Закон № 283).

Согласно п. 1.20 ст.1 Закона № 283 «если этим пунктом не установлено иное, обычной считается цена товаров (работ, услуг), определенная сторонами договора. Если не доказано обратное, считается, что такая обычная цена соответствует уровню справедливых рыночных цен».

Приблизительный уровень стоимости аренды квадратного метра помещений можно, узнать, например, из объявлений агентств недвижимости. Однако стоимость аренды помещения зависит от многих факторов: расположения, площади, этажности, режима работы, интерьера, наличия дружеских отношений, порядка расчетов и др. Поэтому даже в одном торговом комплексе цена аренды различных бутиков может значительно отличаться. Как предпринимателю обезопасить себя в таком случае, чтобы при проверке налоговая инспекция не доначислила ему НДС по «дешевым» метрам до уровня обычных цен?

Предприниматель может воспользоваться пп. 1.20.3 п. 1.20 ст. 1 Закона № 283, согласно которому «для товаров (работ, услуг), продаваемых путем публичного объявления условий их продажи, обычной признается цена, которая содержится в таком публичном объявлении».

Поскольку налоговое законодательство не содержит определения термина «публичное объявление условий продажи», обратимся к нормам ГКУ. Согласно ст. 633 ГКУ публичным является договор, в котором одна сторона – предприниматель взяла на себя обязательство осуществлять продажу товаров, выполнение работ или предоставление услуг каждому, кто к ней обратится.

В статье 633 ГКУ также указаны основные критерии публичного договора. Во-первых, реализация товаров, работ, услуг или иная деятельность должны осуществляться субъектом предпринимательской деятельности. Во-вторых, такая деятельность должна иметь публичный характер, то есть предприниматель обязан предоставить услугу каждому, кто к нему обратится.

Для классификации договора как публичного к его положениям применяются следующие требования:

–   условия публичного договора должны быть одинаковыми для всех потребителей (кроме имеющих законные льготы);

–   при заключении публичного договора предприниматель не должен отдавать предпочтение одному покупателю перед другим, если иное не установлено Законом;

–   предприниматель не вправе отказаться от заключения публичного договора при наличии у него возможностей передачи потребителю соответствующих товаров, работ, услуг. При необоснованном отказе потребителю возмещаются понесенные убытки.

Условия публичного договора, не одинаковые для всех потребителей или противоречащие его правилам являются ничтожными.

Поэтому предпринимателю для доказательства соблюдения условий публичного договора и соответствия цены аренды уровню обычных цен, необходимо обнародовать условия сдачи помещений в аренду, например, в рекламном объявлении в газете, на телевидении, на стендах торговой точки, в наружной рекламе. Если такие публичные объявления будут соответствовать вышеперечисленным критериям и требованиям публичного договора, то фактическая цена арендной платы будет считаться «публичной», а значит и обычной ценой на основании пп. 1.20.3 п. 1.20 ст. 1 Закона № 283.

Подтверждением наличия публичного объявления условий арендной платы будут являться акты выполненных работ, рекламные договора, эфирные справки, фотоотчеты рекламных фирм, размещающих указанное публичное объявление.

В таком случае у работников налоговой инспекции не будет оснований для доначисления предпринимателю НДС, исходя из уровня обычных цен арендной платы.

Автор – Александр Друшляк

Сайт «Учет и налоги», опубликовано в 2008 г.

НДС особенности

Комментарии:

Оставить комментарий.